周口清账公司成功调解还建（迁）房小区因无法缴纳房屋专项维修资金，导致公共设施设备维修责任不清、矛盾激化

周口清账公司成功调解针对还建（迁）房小区因无法缴纳房屋专项维修资金，导致公共设施设备维修责任不清、矛盾激化的典型调解案例。通过依法沟通、阐明责任主体，最终促成原村民委员会承担维修费用。

02.案例基本情况

当事人：武汉A物业管理有限公司（以下简称物业公司），武汉B经贸集团有限公司（原某村民委员会，以下简称村委会）。

纠纷经过：物业公司与村委会于2006年签订还建（迁）房小区前期物业服务合同。因土地性质及政策原因，近5000户房屋多年来无法办理不动产权证，亦无法缴纳房屋专项维修资金。小区内80多部电梯、消防监控等共用设施设备运行多年后故障频发，维修费用高昂。物业公司前期垫付近五十万元维修费用，但因物业费、停车费标准低、收缴率低，无力继续承担后续维修支出，导致电梯安全事故频发，业主投诉不断，村委会与物业公司矛盾激化。

争议焦点：

1、还建（迁）房小区公共设施设备大修、中修及更新改造费用应由谁承担？

2、在无专项维修资金的情况下，物业公司是否有义务垫付相关维修费用？

03.调解情况及结果

调解人代表物业公司与村委会领导班子进行多轮沟通，重点阐明以下观点：

责任主体分析：村委会作为还建（迁）房小区的开发建设方及大业主，仍为小区的法定责任主体。

维修资金法律定位：依据《物业服务收费管理办法》，商品住宅专项维修资金用于共用部位、设施设备的大中修和更新改造，不得计入物业服务成本。还建（迁）房小区因政策原因无法设立该资金，但不免除维修责任的归属。

风险警示：若因设施设备失修发生安全事故，村委会作为责任主体可能承担民事乃至刑事责任。

企业实际困境：物业公司长期处于亏损状态，无力承担本不属于物业服务范围的巨额维修费用。

经过5次专项会议、为期3个月的持续沟通，双方最终达成一致，并签订《关于某某小区公共设施设备维修费用使用申请协议》，约定：单笔维修费用500元（含）以内，由物业公司承担并从物业费中列支；单笔维修费用超过500元的，由物业公司向村委会申请，由村委会支付相关费用。

调解人通过依法依规、有理有据、坚持不懈的沟通、调解，最终成功帮助武汉市A物业管理有限公司从中脱困，成为区里的典型案例。

04.涉及法律法规

《物业管理条例》第五十三条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

05.案例总结

还建（迁）房维修责任应回归权责主体：在无法设立专项维修资金的情况下，应明确原开发建设方或集体经济组织作为维修责任的最终承担者，避免维修义务不合理转移给物业服务企业。

物业企业应重视合同风险防范：在签订还建（迁）房物业服务合同时，应明确约定公共设施设备维修责任的承担机制，避免责任不清引发后续纠纷。

以“法律+情理”推动调解：调解过程中应结合法律规定、责任归属和实际情况，通过反复沟通、风险提示，促使责任方正视义务、承担应有责任。